Sortez victorieux de la jungle du Pinel

Investissement Pinel – Comment éviter les erreurs stratégiques et sélectionner le bon actif ?

Le dispositif Pinel est bien connu de tous : un placement immobilier qui, en échange d’un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans, garantit une défiscalisation de 12% à 21% du montant de l’investissement. Une rentabilité acquise, une offre pléthorique : l’opération semble aisée. Et pourtant, nombreux sont les écueils qui parsèment le chemin de qui souhaite se lancer.
Contrairement à une SCPI, on n’investit ici que sur un seul actif, d’où une exposition beaucoup plus forte aux problèmes de loyers impayés ou de vacances locatives. A la fois actif immobilier et produit financier, l’investissement en Pinel doit répondre à bien des critères pour que sa rentabilité soit maximale et son risque minimisé.
O2 Investissement vous livre son guide d’utilisation du Pinel en 4 étapes.

1- Sélectionner un marché locatif dynamique sans préférence géographique personnelle

En premier lieu, choisissez une ville avec une croissance démographique positive et un bon dynamisme économique !
C’est clairement le nerf de la guerre : l’emplacement de votre futur bien est particulièrement stratégique. Même si votre gain fiscal est assuré, hors de question d’acheter dans une ville ou dans un quartier où le marché locatif se montre saturé d’offres. Quelques promoteurs peu scrupuleux s’amusent à construire du Pinel pour du Pinel, sans prendre en considération ni les futurs occupants ni, donc, l’attractivité réelle de l’immeuble et les besoins du territoire. Le bien semble peu cher à l’achat ? Méfiez-vous car cela pourrait déboucher sur des difficultés à trouver un locataire et peut être sur une forte décote à la revente, d’autant plus si les appartements de l’immeuble sont mis en vente en même temps, à la fin de la période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans).
De même investir en Pinel dans la ville où travaillent vos enfants peut-être une bonne idée mais vous devez rester intransigeant sur la qualité du bien. Vous aurez certes un locataire assuré, mais ensuite au moment de la revente, le potentiel de valorisation du bien sera déterminé par l’état du marché immobilier local. Sur le long terme, le calcul n’est donc pas forcément judicieux. Chez O2 Investissement, le premier critère de choix est donc l’emplacement.

2- Déterminer la typologie du bien recherché

Privilégiez les biens qui pourront être revendus facilement (et donc à un bon prix) à titre de résidence principale à la fin de la période de défiscalisation !
Une fois la ville sélectionnée, il s’agit de définir le type d’appartement à rechercher : studio, T2, T3… Un choix qui s’effectue très logiquement en fonction du budget que vous souhaitez allouer à votre investissement et des prix immobiliers locaux… Mais pas seulement. Par exemple, cela peut être une mauvaise idée d’investir dans un studio dans une ville moyenne, car les jeunes primo-accédant opteront peut-être plutôt majoritairement sur un 2 pièces ou sur un 3 pièces. Si vous souhaitez malgré tout opter pour un studio, privilégiez le centre de grande ville où les m2 sont un peu plus chers.
Enfin comme on peut souvent le lire un peu partout, attention à ne pas investir dans des immeubles uniquement destinés aux investisseurs. Une bonne dose d’accédant est un gage de valorisation de la résidence.

3- Choisir un promoteur immobilier

Le promoteur est le garant de la qualité de la construction et du respect de la date de livraison à partir de laquelle vous pourrez commencer à défiscaliser !
Voilà, vous y êtes : bienvenue dans la jungle ! Nous vous le disions un peu plus haut, l’offre Pinel est surabondante. Le choix de votre promoteur est déterminant pour la réussite de votre investissement. Dans la plupart des cas, les biens Pinel sont achetés en VEFA. En attendant que l’immeuble soit effectivement livré en temps et en heure, mieux vaut s’éviter des frayeurs et s’assurer au préalable du sérieux du promoteur.
Reste à choisir ensuite entre les promoteurs nationaux ou locaux : les uns ont les reins plus solides, les autres ont une meilleure connaissance du terrain. Dans tous les cas, il est important de vérifier l’ancienneté et la réputation de chacun.
Si vous choisissez un petit promoteur local, pensez à bien vérifier que le promoteur dispose d’ une garantie financière d’achèvement (GFA) apporté par un tiers (banque ou assureur…) car en cas de faillite l’achèvement des travaux est assuré.

4- Payer le juste prix

On se protège des moins-values à l’achat !
Un Pinel, ça se paie. Ces biens sont généralement vendus au-dessus des prix du marché (foncier cher, normes environnementales à respecter, marge des promoteurs et des distributeurs…).
Les prix ont tendance à dépasser les prix de l’ancien de 10%, 20% voire 30% !
En premier lieu, pensez que quand vous revendrez votre bien, il sera considéré comme un bien ancien, de là il faudrait anticiper une hausse des prix du marché du niveau de la surcote pour revendre sans moins-values! Donc le premier réflexe à avoir est de comparer le prix de votre investissement à celui de l’ancien au même endroit. Attention donc à ce que le surcoût ne soit pas plus important que votre gain fiscal. A vous donc de fixer une limite.

Vous l’aurez compris, dénicher le bon investissement Pinel n’est pas si simple qu’il n’y paraît. Face à la masse d’offres qui inonde le marché, la démarche que nous vous proposons ici s’apparente à du stockpicking immobilier. Avec la logique de l’entonnoir, vous limiterez les risques de mauvais choix. Vous partez d’une large sélection et par le filtre de critères objectifs (notamment ceux vus plus haut…et il y en a de nombreux autres !) vous ciblez de plus en plus précisément votre bien pour arriver au bien optimal qui combine bonne rentabilité et prise de risque maitrisée. Attention toutefois à ce que ce type d’investissement corresponde bien à votre profil patrimonial, il conviendra avant de vous lancer dans la chasse du bon Pinel de faire réaliser un bilan patrimonial par un professionnel.
Bonne chasse !*

* Vous n’êtes pas chasseur de Pinel dans l’âme ? Nous pouvons vous accompagner.